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Corrida do ponto
por Cléia Schmitz
Oferta de imóveis comerciais abaixo da demanda eleva preços e compromete planos de expansão
O consultor Marcos Hirai conhece 90% dos shopping centes brasileiros in loco. Em 18 anos atuando como especialista na escolha de pontos comerciais para redes de franquia e varejo, ajudou a abrir mais de 800 lojas pelo Brasil afora. Há seis meses ele se uniu ao Grupo Bittencourt e à Gouvêa de Souza (GS&MD) para criar a BG&H Real Estate, uma consultoria focada em ajudar o varejo a encontrar imóveis compatíveis com a proposta e a rentabilidade do negócio. Isso num momento em que o varejo encara um grande dilema: de um lado, grandes perspectivas de crescimento com o aumento do consumo da população brasileira; de outro, a baixa oferta de pontos comerciais para atender aos planos de expansão.
Segundo Hirai, estima-se que 80% dos varejistas não conseguirão cumprir suas metas de expansão por causa da falta de bons locais para instalar as novas unidades. “Fala-se muito no apagão de mão de obra, mas o varejo também enfrenta o apagão de pontos comerciais”, afirma Hirai. “Por falta de oferta, a escolha do imóvel está mais lenta, assim como os processos de negociação. Se antes eles levavam em média 30 dias, hoje se estendem por quatro a seis meses, comprometendo o planejamento dos varejistas”, avalia o especialista.
Na entrevista a seguir, Hirai afirma que nem os mais de 70 shoppings em construção no Brasil devem resolver o problema. O consultor explica que a maioria desses empreendimentos está localizada em cidades médias e pequenas, que não atendem às necessidades de expansão de grande parte das redes varejistas. Hirai também alerta para um risco iminente desse cenário: no desespero, muitos lojistas estão escolhendo pontos inadequados ou muito caros para suas operações. “O que vai acontecer é que os bons espaços serão ocupados apenas por empresas bem organizadas e estruturadas. Aquelas que não se organizarem vão acabar sendo canibalizadas ou adquiridas”, alerta Hirai.
Qual é o cenário que o empreendedor de varejo encontra hoje no mercado de locação de pontos comerciais?
Marcos Hirai – Há alguns meses os varejistas brasileiros estão enfrentando um problema inédito, que é o apagão de pontos comerciais. Ele é fruto do crescimento econômico que este País está atravessando e está diretamente ligado ao aumento do poder aquisitivo e do consumo dos brasileiros. Podemos dizer que, depois da falta de mão de obra qualificada, a baixa oferta de imóveis comerciais é a maior dificuldade para lojistas que querem expandir seus negócios.
Esse problema acontece em quais regiões?
Marcos Hirai – Faltam pontos comerciais – em ruas e em shopping centers – no Brasil inteiro. O Rio de Janeiro, por conta de a capital ser a cidade-sede das Olimpíadas, talvez seja o epicentro desta crise. Nenhum outro estado teve os valores dos imóveis comerciais tão inflacionados. Mas esse é um fenômeno nacional. Há quatro anos tínhamos uma taxa de vacância (relação entre o volume de imóveis disponíveis e o volume total existente) em torno de 7%. Hoje ela está por volta de 1,5%, ou seja, uma oferta de lojas que não dá ao varejista o poder de escolha. Muitas vezes, o que há de oferta não se adequa ao que a operação necessita.
Qual é a saída nesse caso?
Marcos Hirai – Percebemos dois fenômenos acontecendo por conta disso. O primeiro é que muitos varejistas estão começando a recorrer a áreas antes não avaliadas, buscando locais alternativos como galerias comerciais de hipermercados, pequenos centros comerciais, etc. O outro fenômeno é a redução do padrão de loja, ou seja, já que não conseguem o que precisam, eles aceitam reduzir o tamanho da operação. Muitas redes estão reduzindo esse tamanho em 50% para pelo menos conseguir fazer a expansão acontecer. Estimamos que 30% dos projetos de expansão das empresas varejistas brasileiras não ocorrem por falta de alternativa de ponto comercial.
E com essa conjuntura como fica a negociação dos valores dos pontos comerciais?
Marcos Hirai – As negociações estão muito mais restritas. Seguindo a lei da oferta e da procura, o locador não tem interesse em fazer grandes concessões. O que temos então é uma espécie de leilão, ou seja, quem dá mais leva. O valor das luvas em alguns casos chegou a dobrar no último ano e os aluguéis aumentaram entre 30% e 40%. Isso pesa diretamente no negócio do varejista. A locação do imóvel deixou de ser uma preocupação secundária para se tornar uma preocupação principal.
Com a escassez, a negociação de pontos comerciais se tornou algo para especialistas?
Marcos Hirai – Sim, a BG&H nasceu justamente para apoiar o varejista nesse momento. Nosso objetivo é encontrar uma lógica financeira que faça sentido dentro da sua equação de custos do nosso cliente. Nós somos especialistas nisso e, por isso, temos mais condições de negociar com os proprietários dos imóveis. Num país de dimensões continentais como o Brasil é praticamente impossível o dono do negócio fazer isso sozinho. Baseados em experiências e dados, damos a informação correta para que o varejista não cometa erros. Aliás, o que mais acontece nesses momentos é que, no desespero de encontrar um ponto comercial, o varejista acaba fechando maus negócios. Seja um ponto ruim, seja um valor muito maior do que pode pagar para aquela operação.
Vocês se apoiam em que tipo de dados para ajudar o varejista?
Marcos Hirai – Nosso trabalho é muito mais de microlocalização – localizamos o melhor local dentro da cidade. O shopping é um organismo vivo, ou seja, hoje ele pode ser bom e, daqui a seis meses, nem tanto. Fatores como a entrada ou saída de uma operação, a instalação de uma estação de metrô e a mudança na administração podem mudar completamente a avaliação do ponto. Nós sabemos, por exemplo, quais corredores fazem mais sentido para determinada loja. Tudo isso baseado no volume de clientes que temos, o que nos garante um banco privilegiado de dados. Eu faço isso há mais de 18 anos, conheço 90% dos shoppings brasileiros in loco e já abri mais de 800 lojas pelo Brasil inteiro. Quando abre uma vaga num shopping, é comum termos essa informação de antemão porque trabalhamos com muitas marcas.
E como você avalia a terceirização por parte dos varejistas desse trabalho?
Marcos Hirai – A grande maioria ainda faz tudo sozinha, seja franqueador ou franqueado. Tudo com muita intuição e pouca informação. O problema é que o momento não permite mais que o varejo faça a escolha de seus pontos comerciais de forma amadora. Um ponto mal localizado compromete muito o desempenho da operação. Errar ficou caro demais.
Isso vale para ruas também?
Marcos Hirai – Existe a ilusão de que instalar uma loja em rua é mais barato do que em shopping center. Não é mais verdade porque as boas ruas estão tão inflacionadas quanto os centros comerciais. É preciso levar em conta também que algumas operações nasceram para estar em ruas e outras em shoppings. Mas, hoje, o que se vê muito é a migração de negócios típicos de rua, como salão de cabeleireiros, escola de inglês, consultórios odontológicos e pet shops. A ideia é de que uma ida ao shopping resolva a vida de uma família inteira, principalmente nas grandes cidades.
O cenário de escassez de pontos comerciais deve se manter nos próximos meses?
Marcos Hirai – Existem cerca de 70 shopping centers em construção no Brasil, mas eles não vão atender a demanda, principalmente nas grandes cidades. É muito difícil substituir um BarraShopping, um Iguatemi, um BH Shopping de um dia para o outro. É preciso tempo para que as pessoas mudem seus hábitos de compra. Como a escassez de pontos comerciais vai permanecer por um tempo, os bons espaços serão ocupados apenas por empresas bem organizadas e estruturadas. Aquelas que não se organizarem vão acabar sendo canibalizadas ou adquiridas.
Conteúdo publicado no Revista Empreendedor
Lojistas fazem fila para entrar em shopping centers
Taxa de ocupação de shoppings bate alta histórica, com apenas 1,6% de vacância e varejistas esperam melhor Natal de todos os tempos
Claudia Facchini, iG São Paulo
Shoppings e lojistas esperam Natal melhor que o de 2010, que já foi excelente
A poucas semanas da abertura da nova temporada de vendas de Natal, em novembro, não há espaços vazios nos shoppings centers brasileiros. Em alguns deles, nos mais bem localizados pelo menos, os lojistas precisam até mesmo entrar na fila para conseguir um ponto disponível, dependendo do tipo de negócio e do tamanho da área de venda.
Ao contrário dos Estados Unidos, onde as marcas da crise econômica são visíveis nos centros de compra, a taxa de ocupação dos shoppings no Brasil atingiu recentemente o recorde histórico de 98,4%, segundo a Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce).
O percentual já é considerado uma ocupação plena dos estabelecimentos, à medida que seria, tecnicamente, impossível alcançar uma vacância próxima a zero. Há cinco anos, as taxas de ocupação dos centros comerciais brasileiros costumavam oscilar entre 94% e 95%.
“Nunca foram construídos tantos shopping centers no País”, afirma o diretor executivo da Abrasce, Luiz Fernando Veiga. E, ainda assim, nunca os shoppings estiveram tão cheios, acrescenta. Até o Natal, pelo menos onze shoppings vão ser inaugurados no País, número superior aos dez empreendimentos que já foram abertos ao longo do ano.
Para 2012, segundo a Abrasce, já está prevista a construção de ao menos 42 novos centros comerciais, que devem consumir R$ 10,5 bilhões. O investimento médio em um novo shopping gira em torno de R$ 250 milhões.
Melhor Natal da história
Os varejistas e os shoppings estão à espera de um dos melhores natais da história neste ano, ainda mais generoso que o ano passado. As previsões apontam para um aumento entre 4% e 5% nas vendas em relação ao Natal de 2010, que já foi excelente para o comércio e um dos mais ricos do País. Ninguém no setor fala ainda em queda nas vendas, apesar da desaceleração do ritmo de crescimento da economia.
“Qualquer taxa de crescimento sobre o ano passado já será um resultado muito bom”, afirma Luís Augusto Ildefonso da Silva, diretor de relações institucionais da Associação Brasileira dos Lojistas de Shopping Centers (Alshop).
Ricardo Bomeny, da Associação Brasileira de Franchise: setor cresce 15% ao ano e prevê faturar R$ 100 bilhões em 2012
“As expectativas para o Natal são muito boas”, afirma Ricardo Bomeny, presidente Associação Brasileira de Franchising (ABF) e CEO da Brazil Fast Food Corp, dona da rede Bob’s. Com a tendência queda dos juros, há uma forte sinal de que o consumo continuará aquecido, diz o executivo. A expectativa, segundo ele, é de que haja um novo corte na Selic até o fim do ano.
Segundo Ricardo Camargo, diretor ABF, há dois fatores, pelo menos, que justificam as previsões otimistas para o Natal neste ano: as taxas de emprego continuam elevadas e os reajustes salariais estão sendo concedidos acima da inflação. “Os níveis de inadimplência mais baixos também mostram que o consumidor não precisará comprometer tanto o 13º salário com o pagamento de dívidas, destinando uma maior parcela da remuneração para o consumo”, diz Camargo.
O maior gargalo para os lojistas, acrescenta, será encontrar mão de obra temporária neste fim de ano. “Tanto assim que as redes já estão se antecipando. Quem deixar para contratar na última hora, corre o risco de ficar sem funcionários”, afirma o diretor da ABF.
A Abrasce prevê que as vendas de Natal dos lojistas instalados nos centros comerciais serão neste ano 14% superiores à temporada de 2010. Esse número, porém, inclui os novos shoppings que serão abertos até dezembro. A Abrasce não possui uma estimativa de crescimento nas vendas em uma base comparável de área bruta locável (ABL, espaço disponível para locação), critério utilizado para medir o real desempenho do consumo.
O Instituto de Desenvolvimento do Varejo (IDV), do qual participam grandes redes de diversos setores, como supermercados, vestuário e restaurantes, estima que as vendas deverão crescer 5,2% em novembro e 4,4% em dezembro em comparação com os mesmos meses de 2010.
Nos Estados Unidos, a taxa de vacância dos centros comerciais é a maior em 11 anos. Em setembro, 9,4% da área total dos shoppings estava vazia, 0,6 ponto percentual a mais que em igual período de 2010. Algumas redes americanas quebraram, como a Borders e Blockbusters, e outras decidiram fechar centenas de lojas espalhadas pelo país, como a Abercrombie and Fitch, Gap e Limited Brands.
Shoppings: vacância atinge o menor nível histórico, de 1,6%, em agosto de 2011
Expansão acelerada do varejo
No Brasil, o cenário é o oposto. As varejistas estão inaugurando lojas como nunca. Algumas delas porque lançaram ações e agora precisam usar os recursos captados no mercado de capitais. Outras porque obtiveram recursos do BNDES, como a Riachuelo. As grandes redes, como Americanas, Renner e C&A, também aceleraram o ritmo de inaugurações no último ano para ganhar participação de mercado.
Neste ano, o Bob’s vai abrir um número recorde de 150 pontos de vendas, afirma Bomeny.
A ABF prevê que o setor de franquias irá crescer neste ano 15% em faturamento, totalizando R$ 86 bilhões, e 10% em número de pontos de vendas. A estimativa é de que só o setor agregue 9 mil pontos em 2011. “Em 2012, esperamos chegar à marca de R$ 100 bilhões de faturamento”, afirma o presidente da ABF.
Franquias ganham espaço em shoppings
Por Marina Nascimbem Bechtejew Richter , http://www.administradores.com.br
É notório o crescimento do número de shopping centers por todo o Brasil. Segundo a Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce), mais 29 shoppings deverão ser inaugurados nesse ano, somando-se aos 397 já existentes.
Ocorre, porém, que os empresários independentes não têm muito espaço nessa expansão. De acordo com levantamento realizado pela Associação Brasileira de Franchising (ABF), apenas 30% das lojas localizadas em shoppings das regiões Sul e Sudeste não integram redes de franquia.
Esse número certamente cairá ainda mais nos próximos anos. E daí surge uma dúvida: por que os administradores de shoppings têm essa preferência por redes de franquia?
O fato é que os shoppings vêm optando pelas redes de franquia, em detrimento dos pequenos empresários, pelos seguintes motivos:
- As lojas integrantes de redes de franchising muitas vezes já têm visibilidade no mercado, já que representam marcas consolidadas e de prestígio;
- Seu modelo de negócio já foi testado e comprovado na prática, não sendo necessário qualquer período de maturação;
- O locatário que integra uma rede de franquia conta com a experiência, suporte e apoio do franqueador, minimizando, assim, os riscos da operação;
- É muito frequente o bom relacionamento entre o franqueado e sua rede, o que minimiza o risco de inadimplência para os shoppings.
Para as redes de franquia, apesar dos altos custos oriundos da locação, contar com lojas em shopping centers é muito rentável. Isso porque, na maioria dos casos, o shopping oferece ao lojista maior visibilidade da marca diante do público consumidor, maior segurança, ações de marketing, climatização, facilidade de estacionamento para os clientes e limpeza, entre outras vantagens. Porém, é importante que os candidatos e franqueadores tomem algumas precauções. Para formalizar o contrato é importante que tanto o shopping como o lojista (franqueado) e a franqueadora estejam atentos para a existência ou não de demanda por seus produtos ou serviços dentro do shopping. Afinal, franquia ou não, trata-se um empreendimento. E como qualquer negócio, a franquia pode ou não dar certo.
Marina Nascimbem Bechtejew Richter é sócia do escritório Kurita, Bechtejew e Monegaglia Advogados – KBM Advogados
Lucro da BR Malls cresce 36% no 1º trimestre
Administradora de shoppings teve ganho de R$ 57,2 milhões no período. Aluguel no conceito mesmas lojas apresentou ampliação de 9,7%.
Do Valor OnLine
A administradora de shopping centers BR Malls encerrou o primeiro trimestre do ano com lucro líquido de R$ 57,2 milhões, o que representa um aumento de 36% frente aos R$ 42,05 milhões apurados no mesmo período do ano passado.
A receita líquida cresceu 68,4%, para R$ 179,1 milhões. O lucro antes de juros, impostos, depreciação e amortização (Ebitda, na sigla em inglês) somou R$ 139,3 milhões, alta de 59% na mesma base de comparação.
O aluguel no conceito mesmas lojas apresentou ampliação de 9,7% no período, enquanto as vendas mesmas lojas tiveram alta de 8,7%.
No primeiro trimestre, a companhia realizou investimentos de R$ 108,7 milhões para aumentar sua participação no Shopping Center Crystal Plaza, Shopping Piracicaba e Shopping Curitiba, o que resultou num incremento de 6,9% do área bruta locável (ABL) próprio.
A empresa, que vê as operações de aquisição como principal estratégia de crescimento, anunciou na sexta-feira passada que fará sua quarta oferta de ações, com o objetivo de captar cerca de R$ 598 milhões.
Varejo de shopping teve crescimento de 4% em fevereiro
por InfoMoney
O varejo de shopping apresentou alta de 4% em fevereiro, na comparação com o mesmo mês de 2009. Já em relação à janeiro deste ano, a atividade comercial teve queda de 17%.
O índice registrado no segundo mês do ano foi de 97 pontos, valor que mantém o patamar dos indicadores apontados em 2009.
“Fevereiro costuma apresentar queda nos índices por ser um mês com menor quantidade de dias e também devido às festas do Carnaval”, explica o diretor de geonegócios do IBOPE Inteligência, Antônio Carlos Ruótolo
Os dados são do indicador da atividade comercial de shopping, denominado MercadoFlux, que é medido pelo Ibope Inteligência e revela o desempenho, o aquecimento e a movimentação do setor.
O resultado é calculado com base na análise cruzada de múltiplas variáveis, como fluxo de consumidores, potencial de consumo qualificado para produtos comercializados em shopping, demografia da região e características estruturais de cada shopping. Ele pode ser utilizado por lojistas para que analisem o desempenho do setor no que se refere a vendas, faturamento e fluxo de clientes no período em questão.
Regiões
Na análise por regiões, os shopping centers de Belo Horizonte e Rio de Janeiro apresentaram altas de 6% e 5%, respectivamente, na atividade comercial, em comparação com o mesmo período do ano anterior. Já São Paulo apresentou menor índice de crescimento, de 2%.
Por fim, na análise por porte de shoppings, os grandes e médios tiveram alta de 5% e 3%, respectivamente, enquanto os de pequeno porte permaneceram estáveis em relação ao mesmo período do ano anterior.
