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Posts Tagged ‘Ponto de Venda’

Corrida do ponto


por Cléia Schmitz

Oferta de imóveis comerciais abaixo da demanda eleva preços e compromete planos de expansão

O consultor Marcos Hirai conhece 90% dos shopping centes brasileiros in loco. Em 18 anos atuando como especialista na escolha de pontos comerciais para redes de franquia e varejo, ajudou a abrir mais de 800 lojas pelo Brasil afora. Há seis meses ele se uniu ao Grupo Bittencourt e à Gouvêa de Souza (GS&MD) para criar a BG&H Real Estate, uma consultoria focada em ajudar o varejo a encontrar imóveis compatíveis com a proposta e a rentabilidade do negócio. Isso num momento em que o varejo encara um grande dilema: de um lado, grandes perspectivas de crescimento com o aumento do consumo da população brasileira; de outro, a baixa oferta de pontos comerciais para atender aos planos de expansão.

Segundo Hirai, estima-se que 80% dos varejistas não conseguirão cumprir suas metas de expansão por causa da falta de bons locais para instalar as novas unidades. “Fala-se muito no apagão de mão de obra, mas o varejo também enfrenta o apagão de pontos comerciais”, afirma Hirai. “Por falta de oferta, a escolha do imóvel está mais lenta, assim como os processos de negociação. Se antes eles levavam em média 30 dias, hoje se estendem por quatro a seis meses, comprometendo o planejamento dos varejistas”, avalia o especialista.

Na entrevista a seguir, Hirai afirma que nem os mais de 70 shoppings em construção no Brasil devem resolver o problema. O consultor explica que a maioria desses empreendimentos está localizada em cidades médias e pequenas, que não atendem às necessidades de expansão de grande parte das redes varejistas. Hirai também alerta para um risco iminente desse cenário: no desespero, muitos lojistas estão escolhendo pontos inadequados ou muito caros para suas operações. “O que vai acontecer é que os bons espaços serão ocupados apenas por empresas bem organizadas e estruturadas. Aquelas que não se organizarem vão acabar sendo canibalizadas ou adquiridas”, alerta Hirai.

Qual é o cenário que o empreendedor de varejo encontra hoje no mercado de locação de pontos comerciais?
Marcos Hirai –
Há alguns meses os varejistas brasileiros estão enfrentando um problema inédito, que é o apagão de pontos comerciais. Ele é fruto do crescimento econômico que este País está atravessando e está diretamente ligado ao aumento do poder aquisitivo e do consumo dos brasileiros. Podemos dizer que, depois da falta de mão de obra qualificada, a baixa oferta de imóveis comerciais é a maior dificuldade para lojistas que querem expandir seus negócios.

Esse problema acontece em quais regiões?
Marcos Hirai –
Faltam pontos comerciais – em ruas e em shopping centers – no Brasil inteiro. O Rio de Janeiro, por conta de a capital ser a cidade-sede das Olimpíadas, talvez seja o epicentro desta crise. Nenhum outro estado teve os valores dos imóveis comerciais tão inflacionados. Mas esse é um fenômeno nacional. Há quatro anos tínhamos uma taxa de vacância (relação entre o volume de imóveis disponíveis e o volume total existente) em torno de 7%. Hoje ela está por volta de 1,5%, ou seja, uma oferta de lojas que não dá ao varejista o poder de escolha. Muitas vezes, o que há de oferta não se adequa ao que a operação necessita.

Qual é a saída nesse caso?
Marcos Hirai –
Percebemos dois fenômenos acontecendo por conta disso. O primeiro é que muitos varejistas estão começando a recorrer a áreas antes não avaliadas, buscando locais alternativos como galerias comerciais de hipermercados, pequenos centros comerciais, etc. O outro fenômeno é a redução do padrão de loja, ou seja, já que não conseguem o que precisam, eles aceitam reduzir o tamanho da operação. Muitas redes estão reduzindo esse tamanho em 50% para pelo menos conseguir fazer a expansão acontecer. Estimamos que 30% dos projetos de expansão das empresas varejistas brasileiras não ocorrem por falta de alternativa de ponto comercial.

E com essa conjuntura como fica a negociação dos valores dos pontos comerciais?
Marcos Hirai –
As negociações estão muito mais restritas. Seguindo a lei da oferta e da procura, o locador não tem interesse em fazer grandes concessões. O que temos então é uma espécie de leilão, ou seja, quem dá mais leva. O valor das luvas em alguns casos chegou a dobrar no último ano e os aluguéis aumentaram entre 30% e 40%. Isso pesa diretamente no negócio do varejista. A locação do imóvel deixou de ser uma preocupação secundária para se tornar uma preocupação principal.

Com a escassez, a negociação de pontos comerciais se tornou algo para especialistas?
Marcos Hirai –
Sim, a BG&H nasceu justamente para apoiar o varejista nesse momento. Nosso objetivo é encontrar uma lógica financeira que faça sentido dentro da sua equação de custos do nosso cliente. Nós somos especialistas nisso e, por isso, temos mais condições de negociar com os proprietários dos imóveis. Num país de dimensões continentais como o Brasil é praticamente impossível o dono do negócio fazer isso sozinho. Baseados em experiências e dados, damos a informação correta para que o varejista não cometa erros. Aliás, o que mais acontece nesses momentos é que, no desespero de encontrar um ponto comercial, o varejista acaba fechando maus negócios. Seja um ponto ruim, seja um valor muito maior do que pode pagar para aquela operação.

Vocês se apoiam em que tipo de dados para ajudar o varejista?
Marcos Hirai –
Nosso trabalho é muito mais de microlocalização – localizamos o melhor local dentro da cidade. O shopping é um organismo vivo, ou seja, hoje ele pode ser bom e, daqui a seis meses, nem tanto. Fatores como a entrada ou saída de uma operação, a instalação de uma estação de metrô e a mudança na administração podem mudar completamente a avaliação do ponto. Nós sabemos, por exemplo, quais corredores fazem mais sentido para determinada loja. Tudo isso baseado no volume de clientes que temos, o que nos garante um banco privilegiado de dados. Eu faço isso há mais de 18 anos, conheço 90% dos shoppings brasileiros in loco e já abri mais de 800 lojas pelo Brasil inteiro. Quando abre uma vaga num shopping, é comum termos essa informação de antemão porque trabalhamos com muitas marcas.

E como você avalia a terceirização por parte dos varejistas desse trabalho?
Marcos Hirai –
A grande maioria ainda faz tudo sozinha, seja franqueador ou franqueado. Tudo com muita intuição e pouca informação. O problema é que o momento não permite mais que o varejo faça a escolha de seus pontos comerciais de forma amadora. Um ponto mal localizado compromete muito o desempenho da operação. Errar ficou caro demais.

Isso vale para ruas também?
Marcos Hirai –
Existe a ilusão de que instalar uma loja em rua é mais barato do que em shopping center. Não é mais verdade porque as boas ruas estão tão inflacionadas quanto os centros comerciais. É preciso levar em conta também que algumas operações nasceram para estar em ruas e outras em shop­pings. Mas, hoje, o que se vê muito é a migração de negócios típicos de rua, como salão de cabeleireiros, escola de inglês, consultórios odontológicos e pet shops. A ideia é de que uma ida ao shopping resolva a vida de uma família inteira, principalmente nas grandes cidades.

O cenário de escassez de pontos comerciais deve se manter nos próximos meses?
Marcos Hirai –
Existem cerca de 70 shopping centers em construção no Brasil, mas eles não vão atender a demanda, principalmente nas grandes cidades. É muito difícil substituir um BarraShopping, um Iguatemi, um BH Shopping de um dia para o outro. É preciso tempo para que as pessoas mudem seus hábitos de compra. Como a escassez de pontos comerciais vai permanecer por um tempo, os bons espaços serão ocupados apenas por empresas bem organizadas e estruturadas. Aquelas que não se organizarem vão acabar sendo canibalizadas ou adquiridas.

Conteúdo publicado no Revista Empreendedor

Franquias, custo de ocupação e aluguel


 

O ponto comercial é o verdadeiro patrimônio do lojista. Nele o empresário fixa o seu estabelecimento, sendo de suma importância para o êxito de seus negócios.

Por Mario Cerveira Filho

O custo de ocupação da loja é um dos fatores mais importantes para o caminho do sucesso de uma franquia. É imprescindível tomar alguns cuidados com a fixação excessiva do custo de ocupação no contrato de locação da loja franqueada, como também, se evitar a perda do ponto comercial.

O ponto comercial é o verdadeiro patrimônio do lojista. Nele o empresário fixa o seu estabelecimento, sendo de suma importância para o êxito de seus negócios.

Existem meios eficazes para propiciar uma negociação equilibrada junto ao locador e principalmente para proteger o fundo de comércio de uma loja franqueada. Em shopping centers, por exemplo, as principais despesas que resultam o custo de ocupação de uma loja, geralmente, são: o aluguel, condomínio, fundo de promoção, IPTU, despesas de luz, água e ar condicionado. Já nas lojas de rua são: aluguel, IPTU, despesas de luz, água e ar condicionado.

Apesar da Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, a Lei do Inquilinato, já ter entrado em vigor a mais de uma década, um considerável número de lojistas/locatários não têm ciência de seus direitos, principalmente, no que diz respeito à ação renovatória de contrato de locação, que tem por objetivo proteger o seu próprio fundo de comércio.

Alguns locadores, aproveitando-se deste desconhecimento, quando do término do prazo contratual, exigem um aumento desproporcional do valor locativo. Muitas vezes exigem que sejam pagas novamente as luvas, sob pena do ajuizamento de ação de despejo (denúncia vazia), pois, possuem base legal para a sua consumação.

A renovação compulsória do contrato de locação comercial é regulada pelo Capítulo V, da Lei do Inquilinato, devendo ser proposta no prazo de um ano, no máximo, e até seis meses no mínimo, anteriores a data do término do contrato em vigor. O pacto deverá ser realizado por escrito, pelo prazo determinado de cinco anos ou mais, ou por sucessivos contratos, por escrito, sem qualquer interrupção, cuja soma atinja cinco anos ou mais.

Sendo assim, aquele lojista que não exercer o seu direito através da ação renovatória ou que não renovar o seu contrato antes de findo o prazo da referida ação, estará sujeito a pagar novamente as “luvas” e/ou a sofrer uma majoração significativa do valor do aluguel, ao alvedrio do locador, sob pena de ser despejado.

Ora, na hipótese deste lojista aceitar as imposições do locador, para não perder o seu ponto comercial, ele irá prejudicar todos os demais, na medida em que o seu novo aluguel (com o aumento pactuado) servirá de base para as fixações dos novos aluguéis dos lojistas que ajuizaram a ação renovatória. Geralmente, neste tipo de demanda é utilizado o método comparativo como o critério para a delimitação do novo locativo.

A inobservância da ação renovatória pode vir a prejudicar toda a coletividade dos demais lojistas instalados em shopping centers ou em ruas públicas.

É imprescindível que até seis meses antes do término do contrato em vigor, o lojista possua um novo contrato por escrito e com prazo determinado de cinco anos ou mais.

Vale ressaltar que não adianta o lojista usar o argumento de que sempre esteve no imóvel, comprovando esse fato através de recibos de aluguéis, ou ainda, de que encaminhou carta ao locador declarando a sua intenção em renovar o contrato de locação.

Para a propositura da ação renovatória o lojista deverá preencher os seguintes requisitos:

  • prova de ter celebrado contrato por escrito e com prazo determinado e que o prazo mínimo (ou a soma de prazos ininterruptos, por escrito) seja de cinco anos ou mais;
  • exploração do comércio, no mesmo ramo, pelo prazo mínimo de três anos;
  • prova do exato cumprimento de suas obrigações do contrato em curso, como: aluguéis, condomínios, fundos de promoção, seguros, impostos, taxas e etc.;
  • indicação clara e precisa das condições oferecidas para a renovação da locação, no que diz respeito ao valor do aluguel: tanto concernente ao valor mínimo, como também, ao valor percentual;
  • indicação clara e precisa quanto ao prazo contratual e a forma de reajuste (que atualmente é anual); e a
  • declaração do(s) fiador(es) aceitando a renovação do contrato e os encargos da fiança, bem como, os documentos comprobatórios de idoneidade.

O ideal seria o lojista com uma antecedência razoável (de oito meses a um ano para encerrar o contrato de locação), iniciar a negociação para a renovação, pois, observando-se o prazo da ação renovatória, a relação equilibra-se, ou seja, a verificação do prazo é um importante instrumento de barganha.

É fundamental que o lojista tenha consciência de seus direitos, e saber exercê-los na hora oportuna, a fim de não sofrer graves prejuízos no desenvolvimento de seus negócios.

Fonte: http://www.bagarai.com.br

Franquias ganham espaço em shoppings


Por Marina Nascimbem Bechtejew Richter , http://www.administradores.com.br

É notório o crescimento do número de shopping centers por todo o Brasil. Segundo a Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce), mais 29 shoppings deverão ser inaugurados nesse ano, somando-se aos 397 já existentes.

Ocorre, porém, que os empresários independentes não têm muito espaço nessa expansão. De acordo com levantamento realizado pela Associação Brasileira de Franchising (ABF), apenas 30% das lojas localizadas em shoppings das regiões Sul e Sudeste não integram redes de franquia.

Esse número certamente cairá ainda mais nos próximos anos. E daí surge uma dúvida: por que os administradores de shoppings têm essa preferência por redes de franquia?

O fato é que os shoppings vêm optando pelas redes de franquia, em detrimento dos pequenos empresários, pelos seguintes motivos:

- As lojas integrantes de redes de franchising muitas vezes já têm visibilidade no mercado, já que representam marcas consolidadas e de prestígio;

- Seu modelo de negócio já foi testado e comprovado na prática, não sendo necessário qualquer período de maturação;

- O locatário que integra uma rede de franquia conta com a experiência, suporte e apoio do franqueador, minimizando, assim, os riscos da operação;

- É muito frequente o bom relacionamento entre o franqueado e sua rede, o que minimiza o risco de inadimplência para os shoppings.

Para as redes de franquia, apesar dos altos custos oriundos da locação, contar com lojas em shopping centers é muito rentável. Isso porque, na maioria dos casos, o shopping oferece ao lojista maior visibilidade da marca diante do público consumidor, maior segurança, ações de marketing, climatização, facilidade de estacionamento para os clientes e limpeza, entre outras vantagens. Porém, é importante que os candidatos e franqueadores tomem algumas precauções. Para formalizar o contrato é importante que tanto o shopping como o lojista (franqueado) e a franqueadora estejam atentos para a existência ou não de demanda por seus produtos ou serviços dentro do shopping. Afinal, franquia ou não, trata-se um empreendimento. E como qualquer negócio, a franquia pode ou não dar certo.

Marina Nascimbem Bechtejew Richter é sócia do escritório Kurita, Bechtejew e Monegaglia Advogados – KBM Advogados

Lucro da BR Malls cresce 36% no 1º trimestre


Administradora de shoppings teve ganho de R$ 57,2 milhões no período. Aluguel no conceito mesmas lojas apresentou ampliação de 9,7%.

Do Valor OnLine

A administradora de shopping centers BR Malls encerrou o primeiro trimestre do ano com lucro líquido de R$ 57,2 milhões, o que representa um aumento de 36% frente aos R$ 42,05 milhões apurados no mesmo período do ano passado.

A receita líquida cresceu 68,4%, para R$ 179,1 milhões. O lucro antes de juros, impostos, depreciação e amortização (Ebitda, na sigla em inglês) somou R$ 139,3 milhões, alta de 59% na mesma base de comparação.

O aluguel no conceito mesmas lojas apresentou ampliação de 9,7% no período, enquanto as vendas mesmas lojas tiveram alta de 8,7%.

No primeiro trimestre, a companhia realizou investimentos de R$ 108,7 milhões para aumentar sua participação no Shopping Center Crystal Plaza, Shopping Piracicaba e Shopping Curitiba, o que resultou num incremento de 6,9% do área bruta locável (ABL) próprio.

A empresa, que vê as operações de aquisição como principal estratégia de crescimento, anunciou na sexta-feira passada que fará sua quarta oferta de ações, com o objetivo de captar cerca de R$ 598 milhões.

Riachuelo planeja abrir 66 lojas em 3 anos


Por Daniele Madureira | De São Paulo – Valor Online

A Riachuelo parece não ter medo de nadar contra a corrente. Enquanto suas principais adversárias, Renner e Marisa, apostam em formatos compactos para acelerar a expansão, a varejista de vestuário que pertence ao grupo Guararapes anuncia a abertura de 66 lojas até o fim de 2013 (22 por ano), todas no formato tradicional, entre 3 mil e 4 mil metros2. Diferentemente das rivais, que olham cada vez mais espaços nas ruas, a fim de diminuir custos de operação, todas as 66 novas lojas da Riachuelo serão abertas em shopping centers.
“Já testamos duas lojas compactas no passado, de 1,7 mil metros 2, e temos um estudo sobre um formato segmentado de loja, com a bandeira Pool, para o público jovem”, diz o presidente e diretor de relações com investidores da Riachuelo, Flávio Rocha. “Mas este será o nosso plano B. Ainda acreditamos que há muito espaço para ser preenchido pelas lojas tradicionais”, diz Rocha que, diferentemente de outros empresários do setor, considera mais caro ir para as ruas. “É difícil encontrar um ponto que possa ser alugado. Em geral, é preciso comprá-lo para adaptá-lo ao nosso modelo”.
Os planos de expansão da Riachuelo, que devem consumir mais de R$ 500 milhões nos três anos, foram anunciados ontem, na divulgação dos resultados do terceiro trimestre. No período, a empresa registrou receita líquida de R$ 629,5 milhões, com alta de 21,2% sobre o terceiro trimestre de 2009. As vendas em mesmas lojas aumentaram 8,4%. O lucro antes dos juros, impostos, depreciação e amortização (lajida) aumentou 12,5%, para R$ 118,5 milhões. Já a margem lajida ficou em 18,8%, contra 20,3% do trimestre de 2009.
O recuo, segundo o controller da Riachuelo, Tulio Queiroz, ocorreu devido ao efeito não recorrente registrado no terceiro trimestre do ano passado, de R$ 9,4 milhões, referente à quitação do passivo relacionado à Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL). “Desconsiderando esse crédito, a margem lajida teria crescido 0,4 ponto percentual”, diz Queiroz. Pelo mesmo motivo, o lucro líquido cresceu 23,1% no trimestre, para R$ 63,7 milhões, mas a alta seria de 54,5%.
As despesas com vendas cresceram 11,3%, para R$ 177,1 milhões, enquanto as despesas gerais e administrativas tiveram um aumento ainda maior, de 24,5%, atingindo R$ 95,5 milhões. A alta em ambos os indicadores deriva, segundo Queiroz, do ritmo de expansão da Riachuelo. “Foram abertas sete lojas nos primeiros nove meses do ano, o que aumenta as despesas com marketing, colaboradores e áreas de suporte, como tecnologia da informação”, diz. O último trimestre do ano, no entanto, deve concentrar um número ainda maior de novos pontos de venda: dez. “Mas as despesas serão mais do que compensadas com o aumento das vendas de Natal”.
O apetite da Riachuelo cresce a partir do ano que vem. “O plano de expansão, de 22 novas lojas por ano, é agressivo”, diz a analista da Ativa Corretora, Juliana Campos, que considera a meta difícil, uma vez que parte da suposição de que “nada vai desacelerar”. “Este ano já foi fantástico”, lembra.
Flávio Rocha aposta que o público alvo da Riachuelo, as classes C e D, vai manter seu poder aquisitivo e desejar, cada vez mais, roupas sofisticadas a preços acessíveis. “Quem parte para esse segmento de público com uma visão distorcida do gosto deles, mais vulgar ou de baixa qualidade, erra completamente”, diz o empresário, que está animado com a mais nova investida da Riachuelo nesse sentido.
A rede firmou parceria com o estilista Oskar Metsavaht, fundador da Osklen, cujas primeiras peças chegaram às lojas na terça-feira. “Gerentes de algumas lojas, como a do Bourbon Shopping (em São Paulo), me ligaram dizendo que não havia mais uma peça no início da tarde de terça”, diz Rocha, que explica a receita do sucesso: “Pedi para o Oskar desenhar uma coleção como se estivesse criando para uma loja da Oscar Freire”.

Loja de rua ganha peso no plano das varejistas


Daniele Madureira | De São Paulo – Valor Online

José Galló, da Renner: “Não podemos depender do crescimento dos shoppings, porque crescemos mais do que eles”
Ninguém duvida que os shoppings – onde as pessoas não sentem frio ou calor, são encorajadas a esquecer as horas pois não há relógios nas paredes, e têm a comodidade de encontrar vários produtos e serviços no mesmo espaço – são uma grande ação de marketing. Em termos de vendas, os shoppings devem crescer 16% neste ano, para R$ 87 bilhões, o mesmo percentual projetado para todo o comércio nacional, na faixa dos R$ 2 trilhões, segundo a Confederação Nacional do Comércio (CNC).
Em tempos de expansão acelerada, grandes varejistas não querem limitar-se aos shoppings e buscam as ruas. “Nós já estamos na maioria dos shoppings que queremos estar e nem todos que vão inaugurar nos interessam”, diz o presidente da Renner, José Galló. Neste ano, que deve encerrar com 14 novos pontos, somando 134, a varejista gaúcha inaugurou apenas uma loja de rua, a da avenida Paulista, a primeira da cidade de São Paulo localizada fora de shopping. O sucesso da megaloja de 3,2 mil m 2, onde foram aplicados R$ 6,3 milhões, motivou a Renner a fazer novas investidas. Das 30 lojas previstas para 2011, pelo menos três serão de rua, em pontos estratégicos, de alta visibilidade e fluxo de consumidores. “Não podemos depender do crescimento dos shoppings, porque estamos crescendo mais do que eles”, diz Galló.
É nesse cenário que as lojas de rua ganham atenção especial. Trata-se de um espaço onde o custo de operação é, em média, 10% inferior ao de shopping (não embute despesas como fundo de promoção e condomínio), comporta pontos de venda de diferentes formatos (especialmente as megalojas, caras demais nos shoppings) e os locatários não precisam pagar percentual sobre as vendas, praticamente uma regra nos grandes centros de compras. “De certa forma, no shopping somos punidos quando crescemos”, diz Eloah Antunes, gerente da Via Veneto. A empresa, dona de 142 lojas de cinco bandeiras de moda, entre elas a Brooksfield, acaba de abrir a sua primeira loja de rua na Avenida Paulista. Foram investidos R$ 1,7 milhão em 600 m2, espaço que dificilmente a varejista alugaria em um shopping onde mantém pontos entre 250 e 300 m2. “É preciso diversificar porque são poucos os shoppings voltados para o nosso público, de maior poder aquisitivo”.
Na loja da Paulista, diz Eloah, a Via Veneto tem a oportunidade de oferecer toda a coleção masculina, inclusive em tamanhos maiores (como calças número 70). “Temos alguns provadores especiais, bem maiores que os outros, que não poderíamos oferecer em shopping”. No alvo da Via Veneto estão desde os estudantes adolescentes aos executivos que frequentam a Paulista, um dos locais mais valorizados da capital. Mas a aposta não se encerra na região. “Estamos avaliando novos pontos de rua”, diz Eloah. Das 10 lojas previstas pela Via Veneto para abrir no próximo ano, ao menos três serão fora de shopping.
A Marisa, diferentemente dos concorrentes, mantém um portfólio mais equilibrado entre lojas de rua e de shopping. “Nosso público é a classe C, a principal presença das ruas”, diz Ricardo Ribeiro, diretor de expansão. Até o fim do ano, enquanto estão sendo abertos 16 shoppings no país, a Marisa inaugura 53 lojas (somando 278), nas quais foram investidos R$ 128 milhões, o que demonstra o quanto o apetite do varejo tem sido voraz.
A tacada mais ousada da rede foi a inauguração da loja na Avenida Paulista em 4 de maio, um dia antes da inauguração da loja da Renner. Com apenas sete meses, o ponto da Marisa, de 944 metros quadrados, vai passar pela primeira expansão, somando outros 148 metros. Ribeiro garante que há várias outras cidades que são foco de lojas de rua, como Caraguatatuba, no litoral paulista, ou cidades da Baixada Fluminense, todas beneficiadas economicamente pela exploração do pré-sal.
Segundo Marina Cury, diretora da consultoria imobiliária Cushman & Wakefield, há outros pontos despertando a cobiça do varejo como as ruas dos centros do Rio e de São Paulo. Um cliente seu, que pretende instalar um outlet, diz que “o preço do aluguel é menor e, mesmo se não houver movimento aos fins de semana, o fluxo de segunda a sexta já compensa”.

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